Objetivo
Dos decisiones que se refuerzan: (1) cerrar/vaciar Vivebarcelona y (2) donar en vida las participaciones de 9292 a Alejandro y Marta bajo el régimen de empresa familiar de Cataluña (reducción ~95% en Donaciones y sin IRPF de plusvalía para los padres). El plan ya estaba validado en 2022; lleva ~4 años sin ejecutarse.
Estado de los requisitos del 95% (9292)
| Requisito | Estado |
|---|---|
| Actividad económica real | CUMPLIDO 4 empleados a jornada completa dedicados a inmuebles de 9292. (Reforzar con rastro documental — pestaña 2.) |
| Donantes >65 años | CUMPLIDO Óscar 77, Mª Luisa 71. |
| Grupo familiar ≥20% | CUMPLIDO los padres poseen el 99,77%. |
| Dirección + remuneración >50% (Alejandro) | PENDIENTE hoy 48,7%. Arreglo: retirar/reducir el sueldo de Vivebarcelona. |
| Participaciones exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio | PENDIENTE Óscar y Mª Luisa deben empezar a declarar IP aplicando la exención de empresa familiar. Pedir cálculo del IP real a pagar. |
| Activos afectos vs no afectos | ATENCIÓN los ~493.000 € de tesorería no son afectos; esa parte queda fuera del 95%. Reinvertir (pestaña 3). |
| Donantes cesan dirección + mantener 5 años | A FORMALIZAR en el momento de la donación. |
Plan de acción
- Retirar/reducir el sueldo de Alejandro en Vivebarcelona para superar el 50% en 9292.
- Reducir el exceso de caja: empezar por devolver ~97.000 € de préstamos a los padres (sin coste fiscal) + reinvertir (pestaña 3).
- Empezar a declarar IP de los padres con exención de empresa familiar; pedir cálculo del IP real.
- Documentar el trabajo de los empleados desde ya (pestaña 2).
- Definir el reparto objetivo 50/50 Alejandro–Marta (hoy Óscar 49,77% / Mª Luisa 50% / Marta 0,23% / Alejandro 0%).
- Calcular % de activos afectos/no afectos con cuentas 2025.
- Formalizar la donación (donantes >65 cesan dirección; mantener 5 años). Calendario: 1-2 años (≈2027-2028).
- Decidir cierre vs vaciado (gradual o inmediato) y ejecutar.
- Conciliar préstamos Vivebarcelona ↔ 9292 (~99.710 € en balance vs 80.793 € recuperados).
- Decidido: fuera de la donación; herencia como vivienda habitual.
- Regularizar voluntariamente el IRPF de alquiler turístico no declarado (padres).
- Evaluar la segregación ilegal con arquitecto técnico (multas hasta 60.000 €, riesgo de licencia).
- Cuidar que el piso siga calificando como vivienda habitual de los padres.
- Formalizar contrato de gestión Vivebarcelona–titulares y regularizar Aragón 326.
- Elegir mecanismo de desempate Alejandro–Marta y dejarlo en pacto de socios/estatutos.
Preguntas clave para el asesor
- Test del 50%: ¿basta retirar el sueldo de Vivebarcelona? ¿El de Vivesuperhost cuenta o se excluye? ¿En qué ejercicio y cómo se prueba?
- IP: ¿cuánto pagarían realmente Óscar y Mª Luisa al empezar a declarar?
- Tratamiento del exceso de caja para maximizar la parte afecta al 95%.
- Valoración de las participaciones: ¿teórico contable o tasación de inmuebles a mercado?
- Reparto 50/50 partiendo de la situación actual de socios.
- Coste real hoy (PN 1,93M): cuota de ISD para los hijos; confirmación de 0 € IRPF para los padres.
- Mantenimiento 5 años: qué se puede y no se puede hacer.
- ¿Cambios de criterio de la ATC desde 2022?
Rastro documental del trabajo de los empleados
Objetivo: poder demostrar ante la Agencia Tributaria de Cataluña que 9292 desarrolla una actividad económica real y que sus 4 empleados a jornada completa están justificados por carga de trabajo efectiva sobre los inmuebles propios.
1 · Definir y documentar el rol de cada empleado
Una ficha por empleado con funciones claras, todas referidas a inmuebles de 9292 (propios o alquilados a su nombre), no a gestión de terceros.
| Empleado | Rol / funciones | Evidencia a generar |
|---|---|---|
| Alejandro (director) | Dirección, estrategia, pricing, relación con propiedad y proveedores | Correos de decisiones, informes de resultados, actas, firmas de contratos |
| Estefania | [definir: administración / atención huésped / operativa] | Correos, reservas gestionadas, incidencias resueltas, control horario |
| Juan | [definir: operativa / mantenimiento / check-in] | Partes de trabajo, fotos, órdenes de mantenimiento, calendario de tareas |
| [4º empleado] | [definir] | [según rol] |
Rellenar los roles reales. Cuanto más específicas y diferenciadas sean las funciones, más creíble la plantilla.
2 · Qué documentar (categorías de evidencia)
- Contratos con funciones descritas y jornada 40h
- Organigrama de 9292
- Nóminas y TC de Seguridad Social
- Control horario (obligatorio y útil como prueba)
- Check-in / check-out (registros, partes)
- Coordinación de limpiezas y lavandería
- Órdenes y facturas de mantenimiento
- Gestión de incidencias con huéspedes
- Reservas gestionadas (PMS / channel manager)
- Comunicaciones con huéspedes (email, chat)
- Ajustes de precios / revenue management
- Declaraciones modelo 179 de las plataformas
- Facturación y cobros
- Relación con proveedores y suministros
- Correspondencia con gestoría
- Impuesto turístico y tasas
3 · Sistemas que generan prueba automática
Lo ideal es que la evidencia se genere sola. Apóyate en herramientas cuyo histórico sea exportable:
- PMS / channel manager (Avantio, Guesty, Smoobu, Lodgify…): reservas, mensajes, calendario, tareas — con marca de tiempo y usuario.
- Correo corporativo por empleado (@9292…): el hilo de correos es la mejor prueba de trabajo continuado.
- Control horario digital (fichaje).
- Software de tareas/limpieza (Doinn, TurnoverBnB, o incluso un tablero compartido).
- Contabilidad (Holded ya en uso) para el hilo administrativo.
4 · Métrica de carga de trabajo (la "prueba del algodón")
Un cálculo sencillo que enseñe que el trabajo justifica 4 personas. Ejemplo de estructura a rellenar con tus datos:
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Nº de unidades gestionadas por 9292 | [3 turísticos + 2 temporada = 5] (+ las que se compren) |
| Rotaciones / reservas al mes (turístico) | [X] → cada una implica check-in/out, limpieza, comunicación, incidencias |
| Horas estimadas por reserva | [Y] h |
| Mantenimiento, administración, comercial | [Z] h/mes |
| Total horas/mes ÷ 160h por empleado | = nº de empleados justificados |
5 · Separación limpia 9292 vs Vivesuperhost
6 · Organización y conservación
- Crear una carpeta "Dossier de actividad 9292" y actualizarla cada trimestre con: resumen de reservas, ejemplos de correos, partes de mantenimiento, control horario y la métrica de carga.
- Conservar todo al menos 5 años (4 de prescripción + margen del periodo de mantenimiento post-donación).
- Que quede narrativa: no basta con acumular archivos; un breve informe trimestral que cuente "qué hizo el equipo" es oro ante una revisión.
Checklist de arranque
- Definir por escrito el rol de cada empleado
- Verificar correo corporativo individual
- Activar/confirmar control horario
- Elegir dónde vive la evidencia (PMS + carpeta)
- Construir la métrica de carga con datos reales
- Revisar separación 9292 / Vivesuperhost
- Actualizar el "Dossier de actividad 9292"
- Guardar muestra de correos y partes
- Recalcular la métrica de horas/empleados
Reinversión de la caja de 9292
Punto de partida: ~493.000 € de tesorería en 9292 (más la posible venta de los 2 apartamentos de temporada). Objetivo: ponerla a trabajar en inmueble turístico.
Por qué hacerlo (triple beneficio)
La caja parada NO es activo afecto y queda fuera del 95%. Un inmueble en explotación SÍ es afecto → más patrimonio se beneficia de la reducción y baja el riesgo de "sociedad patrimonial".
Más unidades turísticas = más trabajo real = plantilla de 4 empleados claramente justificada (enlaza con pestaña 2).
La caja al 0-4% rinde poco; un turístico bien elegido rinde más y crea patrimonio.
Criterios para elegir dónde reinvertir
| Criterio | Qué mirar |
|---|---|
| Marco legal del HUT | Que la licencia turística esté permitida y sea estable (sin moratoria ni fecha de caducidad como Barcelona). Verificar municipio a municipio y a nivel autonómico. |
| Demanda turística | Ocupación y estacionalidad; que dé trabajo durante buena parte del año (clave para justificar plantilla). |
| Precio de entrada / rentabilidad | Encaje con ~493k (uno grande o varios pequeños); yield neto tras gastos y gestión. |
| Gestionabilidad | ¿Puede el equipo de 9292 gestionarlo (remoto + partner local) o exige estructura nueva? Vuestra experiencia con Vivesuperhost es una ventaja. |
| Costes de transmisión | ITP de compra (varía por comunidad; Cataluña 10%, otras regiones distinto), notaría y registro. |
Nota: la regulación de HUT en España cambia rápido y por municipio. Antes de comprar hay que verificar la situación vigente de la ubicación concreta. Zonas de costa e interior con vocación turística suelen permitirlo, pero varias ciudades (Málaga, San Sebastián, Palma, partes de Baleares/Canarias) tienen restricciones o moratorias.
Las dos vías que planteas
Comprar 1 turístico fuera de Barcelona con la caja (~493k) y mantener los actuales. Menos cambio operativo. Convierte caja en afecto.
Vender los 2 de temporada (Barcelona) y reinvertir todo en turísticos fuera de Barcelona → más unidades turísticas, más trabajo, más negocio. Más ambicioso.
Encaje con el calendario
La reinversión debe hacerse antes de la donación (dentro de la ventana de 1-2 años), para que el balance en el momento de donar muestre activos afectos y no caja ociosa. Es, de hecho, la primera pieza a resolver, porque condiciona la caja, la actividad y el propio calendario de la donación.
Pasos sugeridos
- Fijar presupuesto: ~493k solos, o + venta de temporada (neto de impuestos).
- Definir 2-3 mercados objetivo fuera de Barcelona y verificar la situación legal del HUT en cada uno.
- Modelar números por candidato: precio, ocupación, yield neto, coste de gestión.
- Decidir vía A (mantener tamaño) o vía B (rotar/crecer) con los costes de venta incluidos.
- Decidir compra al contado vs con algo de hipoteca (apalancar libera caja, pero añade pasivo).
- Ejecutar la compra a nombre de 9292 y afectar el inmueble a la actividad.
Documento de trabajo del grupo familiar Velasco. No constituye asesoramiento fiscal, legal ni de inversión; el diseño final y las decisiones deben validarse con el asesor. Actualizado en julio de 2026.